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内蒙古时时彩销售排行榜:擔保物考察指引——土地使用權及房產!

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                 法務部  韓林桂

合理選擇和設置反擔保物是擔?;狗縵湛刂評砟畹鬧匾逑?,而前期對反擔保物的考察、篩選是貫徹落實前述風控理念的前提。本系列指引以相關法律規定、司法判例、信貸機構業務操作模式為基礎,結合當地地方擔保業務環境、我公司業務實際而制定,希望能對公司風險防范控制、順利開展業務提供一些幫助,相關業務部門能在實地考察中有的放矢。


本指引所稱土地使用權及房產(以下稱“抵押物”)包括在國有土地使用權土地上和集體土地使用權土地上建筑的房屋、其他建筑物、構筑物等。


第一部分 抵押物的權屬


01



抵押物的權屬是進行抵押登記的前提和基礎,一旦權屬有瑕疵,后續的任何工作都將是徒勞,對不動產抵押物權屬的審核是重中之重。主要關注抵押人是否擁有抵押物的所有權(共有)、權屬是否有瑕疵(取得瑕疵等)及抵押物的現狀等。主要審查內容可參照下表(表1)。



02

審核是否存在影響抵押權實現的情形


主要關注點為抵押物是否具有在代償發生后影響抵押權實現的情形,包括是否在抵押前已經列入征收范圍(政府因城市規劃需要已經改變土地性質)、土地出讓金繳納情況、土地閑置情況、在先抵押權等情形。主要審查內容可參照下表(表2)。



03

優先擔保物權的其他權利


主要考察重點為抵押物是否存在優先擔保物權的權利,主要包括欠稅和拖欠工程款。主要審查內容可參照下表(表3)。



第二部分 抵押物的合法性


1
禁止或者不適宜抵押的資產


主要考察重點為擬抵押物是否屬于法律禁止抵押的物、抵押權較難實現的物。主要考察重點可參照下表(表3)。



第三部分 抵押權的生效


根據法律規定,不動產抵押權的設立以登記為準,所以在進行不動產登記時應注意一些影響抵押權登記和實現的問題。主要審查改不動產是不否存在辦理抵押權登記的障礙,包括是否需要辦理首次登記、登記機關是否對抵押權人有特殊資質的要求等。主要審查內容可參照下表(表5)。



第四部分 抵押人的擔保資格以及擔保審批程序


對于抵押人是法人單位的,除了單位蓋章,法定代表人或委托代理人簽字外,還應依法履行內容審批程序。另外還應注意到,法律規定某些法人單位不得為他人提供擔保,或者對提供擔保作了相應的限制性規定。在辦理反擔保登記過程中應特別注意審核抵押人是否屬于法定的不得提供擔保的主體,法律對抵押人的擔保資格和能力是否作出了特別限制,還應審核抵押人是否依法履行內部審批程序。主要審核內容可參照下兩表(表6、表7)。





結語:對于擔保物的考察是確定擔保額度、落實反擔保手續及實現抵押權的基礎。鑒于各地方司法環境、擔保登記機關態度差異較大,建議在辦理抵押登記前應同抵押登記機關取得溝通。

   

對于抵押物的考察,筆者冒昧整理成文。雖是對自身思考和實踐的一些微薄總結,但也難免掛一漏萬。錯漏之處,在所難免,懇請批評指教。